Das ist neu in den WFB 2021
(in der Mietwohnraumförderung)

- ein Service für unsere MietNRW-Kunden - 

1. ALLGEMEINES

Die WFB ist neu strukturiert worden, daher finden sich manche Vorschriften nicht mehr unter den altbekannten Nummern.
Zudem sind die bisherigen "Bestimmungen zur Förderung von Wohnraum für Menschen mit Behinderungen in Einrichtungen mit umfassenden Leistungsangebot (BWB)" und die "Studierendenwohnheimbestimmungen (SWB)" in die WFB integriert worden, so dass die WFB nunmehr alle Fördertatbestände rund um die Neuschaffung von gefördertem Wohnraum in Nordrhein-Westfalen abwickelt.
Daneben werden mit der "Richtlinie zur Förderung der Modernisierung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen (RL Mod)" für die Umgestaltung bereits bestehender Wohnungen Förderangebote gemacht.

Die sog. Gebietskulisse ist überarbeitet worden. Somit erhalten einige Gemeinden in NRW neue Mietniveaukategorien und neue Bedarfsstufen. An der Mietniveaukategorie bemisst sich die Höhe des Grunddarlehens.
Eine Auflistung der aktuellen Mietniveaukategorien finden Sie hier,
die aktuellen Bedarfsstufen hier.

Bereits im letzten und vorletzten Jahr wurden Erleichterungen beim vorzeitigen Vorhabenbeginn geschaffen. Ab diesem Jahr ist das Einholen von Angeboten und Planungsleistungen bis einschließlich Leistungsphase 7 (bisher bis LP 6) förderunschädlich.


2. DARLEHEN

In allen vier Mietniveau-Kategorien wurden die Grundpauschalen - jetzt Grunddarlehen - angehoben. Somit gibt es bei den Förderbeträgen nur noch drei Unterteilungen, nämlich nach M1-M3, M4 und M4+ (für die Städte Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster).
Eine Übersicht über die aktuellen Darlehensbeträge finden Sie in der unten stehenden Tabelle.

Neuschaffung im Bestand, z. B. durch Erweiterung (Anbau, Aufstockung) oder Nutzungsänderung ( = Kaserne wird zu Wohnraum) wird jetzt neubaugleich gefördert!

Die Zusatzdarlehen für kleine Wohnungen, Aufzüge und Familienwohnung sind ersatzlos weggefallen. Die Streichung wird durch die Erhöhung der Grunddarlehen kompensiert.

Als neue Zusatzdarlehen werden - unabhängig von der Zweckbindung - für jede geförderte Wohnung eingeführt:

der Einbau einer elektrisch bedienbaren Tür innerhalb der Wohnung mit 1.500 Euro pro Tür und
der Einbau von elektrisch bedienbaren Hauseingangs-, oder Wohnungseingangstüren sowie Brandschutztüren mit 3.000 Euro je Tür.

Das im letzten Jahr eingeführte Zusatzdarlehen für Wohnraum für Menschen mit Schwerbehinderung in Form eines Pauschalbetrages von 7.000 Euro pro Wohnung bleibt erhalten und wird jetzt ergänzt um die Möglichkeit, auch in diesen Wohnungen Förderung zu erhalten für:

den Einbau von Türen mit Nullschwelle zum Freibereich (Hauseingang, Terrasse, Balkon) in Höhe von 1.000 Euro pro Tür und
den Einbau einer rollstuhlgerechten, unterfahrbaren Einbauküche in Höhe von pauschal 5.000 Euro

Beide Zusatzdarlehen sind jetzt sowohl in Wohnungen für Rollstuhlnutzer wie auch für Menschen mit Schwerbehinderung möglich. Die entsprechende Zweckbindung und beim Wohnraum für Menschen mit Schwerbehinderung auch die Bedarfsbetätigung sind Voraussetzung.

Eine Förderung von individuellen Schwerbehinderten-Maßnahmen nach der alten Nr. 6 WFB 2020 gibt es nicht mehr. Jegliche baulichen Maßnahmen wegen Schwerbehinderung können jetzt nur noch über die Förderung von Wohnraum für Rollstuhlnutzende oder Menschen mit Schwerbehinderung abgedeckt werden - mit der Auflage, dass diese Wohnung dann mit der entsprechenden Zweckbindung belegt wird.

Bei den Zusatzdarlehen für besondere Wohnumfeldqualitäten wurde die Auflage gestrichen, dass die Anlagen - ein Sinnesgarten, Bolzplatz, die Abstellanlagen für Lastenräder oder eine Dachbegrünung - die bauordnungsrechtlichen Anforderungen übersteigen müssen.
Nach wie vor werden hier aber Anlagen von "besonderer Qualität" und nicht ein Mindeststandard gefordert. Aufgrund der gesunkenen Anforderung sinkt auch die Höhe des jeweiligen Zusatzdarlehens in der Form, dass jetzt nur noch 50 % der Herstellungskosten förderfähig sind (bisher 75 %).
Der Darlehenssatz in Höhe von 500 € pro qm gestalteter Fläche ist unverändert geblieben.

Bei der Förderung von Abstellanlagen für Nahmobilitätsangebote tritt zudem die Verschärfung ein, dass der geforderte Stellplatzschlüssel von 0,5 sich ausschließlich auf die geförderten Wohnungen beziehen darf (bisher auf alle Wohnungen des Gebäudes).

Die Kosten für die Förderdarlehen sind gesenkt worden: Der Auszahlungskurs beträgt jetzt 100 % (das Disagio von 0,4 % ist weggefallen) und der Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,5 % wird künftig von der Restschuld berechnet (vorher fix von der Darlehenssumme).
Der Zinssatz beträgt unverändert für die ersten 15 Jahre 0 % p.a., die Tilgung in der Regel 1 %, auf Wunsch auch 2 % p.a.

Die Tilgungsnachlässe auf die Zusatzdarlehen sind vereinheitlicht worden: Auf alle Zusatzdarlehen werden jetzt 50 % Tilgungsnachlass gewährt.

Die Auflage, dass vor Auszahlung der ersten Rate des Förderdarlehens die Fertigstellung der Bodenplatte nachgewiesen werden musste, ist gestrichen worden.

Die Auszahlungsraten sind für das Standort-Aufbereitungsdarlehen leicht verändert worden: die erste Rate liegt jetzt bei 25 % (+ 5 %), die letzte dafür nur noch bei 20 % (- 5 %).


3. GRUPPENWOHNUNGEN

Gruppenwohnungen mit Wohnschlafräumen werden nicht mehr gefördert.

Nunmehr dürfen bis zu 30 Personen (bisher max. 24 Personen) in einem Gebäude - bzw. neu: in der näheren Umgebung - in Gruppenwohnungen untergebracht sein. Dabei ist die Auflage zur Belegung mit mindestens 3 Personen und höchstens zwölf Personen pro Gruppenwohnung unverändert geblieben.

Die Belegung einer Gruppenwohnungen muss einheitlich erfolgen: Entweder alle Appartements an Personen der Einkommensgruppe A oder B.

Die Auflage, dass in jeder Gruppenwohnung mindestens ein oder zwei Appartements für Rollstuhlnutzer angelegt werden müssen, ist ersatzlos gestrichen worden.
Die Praxis zeigt, dass dies in Abhängigkeit von der geplanten Belegung für bestimmte Personengruppen ohnehin erfolgt und umgekehrt die Planung von Gruppenwohnungen für andere Nutzergruppen wesentlich erleichtert wird, wenn keine pauschale Rollstuhl-Quote vorgeschrieben ist.

Die Appartements müssen nach wie vor mit eigener Kochzeile ausgestattet werden. Bei Gruppenwohnungen mit maximal 4 Appartements kann die (anfängliche) Ausstattung mit einer Küchenzeile entfallen. Allerdings muss die Nachrüstbarkeit möglich sein, d.h. die notwendigen Anschlüsse müssen vorhanden sein.

Auch die Auflage zur Ausstattung mit einer Gemeinschaftsküche und einem Essplatz für die gesamte Bewohnerschaft ist geblieben. Das Zusatzdarlehen für die Ausstattung der Gemeinschaftsfläche ist allerdings ersatzlos gestrichen worden. Die Kosten können über einen Mietzuschlag für (Einbau-)Möbel refinanziert werden. Der einstige Höchstsatz von 40 Euro ist nicht mehr bindend, stattdessen soll eine angemessene Höhe für einen Möblierungszuschlag benannt werden. Das Bauministerium muss diesen genehmigen.

Das Zusatzdarlehen für ein Pflegebad ist ebenfalls ersatzlos gestrichen worden.

Werden die Appartements für Studierende - oder neu: Auszubildende - geplant, beträgt die Mindestgröße der Individualfläche 24 qm (statt 35 qm).
Ferner gelten für diese Gruppenwohnungen nicht die baulichen Anforderungen nach dem WTG (Wohn- und Teilhabegesetzes) zur Sicherstellung einer nachhaltigen Nutzbarkeit.

Der geforderte Freisitz soll nach wie vor angemessen groß sein, muss aber nicht mehr auf die gleichzeitige Nutzung durch die gesamte Bewohnerschaft ausgelegt sein. 


4. MIETEN

Die Bewilligungsmieten sind um 0,10 bzw.0,20 Euro/qm angehoben worden. Eine Übersicht über die aktuellen Bewilligungsmieten finden Sie in der unten stehenden Tabelle.

Der verankerte Möblierungszuschlag bei Wohnungen für Studierende ist gestrichen worden. Ein Mietzuschlag für Einbaumöbel kann nach wie vor für bestimmte Zielgruppen, z. B. Studierende, Auszubildende oder Bewohner von Gruppenwohnungen, erhoben werden, muss jetzt aber vom Bauministerium dem Grunde und der Höhe nach genehmigt werden. Ein Höchstbetrag wird nicht mehr vorgegeben.

Nach wie vor gilt: Bei der Berechnung der mietwirksamen Wohnfläche stellen innenliegende Kellerersatzräume keine mietwirksame Wohnfläche dar. Es müssen angemessene Quadratmeter von der tatsächlichen Wohnfläche abgezogen werden, die Prüfung auf Angemessenheit fällt in den Ermessensspielraum der Bewilligungsbehörde.


5. BAUPLANUNG

Die Auflage, jede Mietwohnung mit Wasch- und Trockenraum auszustatten, ist entfallen. Geblieben ist aber die Auflage gemäß § 47 Abs. 4 BauO NRW, jede Wohnung mit einer ausreichend großen Abstellfläche auszustatten. Die Prüfung auf Angemessenheit fällt in den Ermessensspielraum der Bewilligungsbehörde.

Die Pflicht zum Einbau eines Aufzugs ist gemäß Landesbauordnung nur in Gebäuden ab Gebäudeklasse 3 vorgesehen. Daher wird künftig für Gebäude, die von der Einbaupflicht nicht betroffen sind, kein Nachweis mehr zur Nachrüstbarkeit eines Aufzuges gefordert.

NEU: Hauseingänge sollen an der Straße oder zur Straße hin verortet werden, um die Auffindbarkeit und Erreichbarkeit zu erleichtern.

Seit dem letzten Jahr sollen Treppenhäuser und Gänge natürlich zu belichten und zu belüften sein. Zudem sind lange Gangerschließungen, die zu ausschließlich einseitig ausgerichteten Wohnungen führen, zu vermeiden.

Die Obergrenze für Gemeinschaftsräume (400 qm) ist gestrichen worden.


6. UNVERÄNDERT SIND GEBLIEBEN

Die Auflagen zur Barrierefreiheit: Sie gelten für alle Wohnungen, unabhängig von der Gebäudeklasse und sind den "Technischen Baubestimmungen" zu entnehmen. Diese und eine aktuelle Ausgabe der Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018) finden Sie hier.

Die Ansätze der II. BV für die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Die Übergangsregelung: Eingereichte und noch nicht bewilligte Förderanträge können auf Wunsch nach den WFB 2020 beschieden werden.


7. Die Grunddarlehen betragen je qm: Grunddarlehen für Neubau und Neuschaffung im Bestand je qm

Mietniveau

für Einkommensgruppe A

für Einkommensgruppe B

für Einkommensgruppe A - mittelbare Belegung

M1 (niedrig)

2.180 €

1.320 €

1.308 €

M2 (unterdurchschnittlich)
M3 (überdurchschnittlich)
M4 (hoch)

2.360 €

1.580 €

1.416 €

M4+
(Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster)

2.460 €

1.630 €

1.476 €

    zzgl. Zusatzdarlehen für
  • Standortaufbereitung
  • städtebauliche oder gebäudebedingte Mehrkosten
  • besondere Wohnumfeldqualitäten (Außenanlagen)
  • elektrisch bedienbare Türen
  • rollstuhlgerechten Wohnraum und Wohnraum für Menschen mit Schwerbehinderung
  • Passivhausstandard und Bauen mit Holz
  • Mieteinfamilienhäuser

Den Text der aktuellen WFB 2021 finden Sie hier.

In diesem Jahr bietet das Ministerium auf deren Internetseite erstmalig eine Gegenüberstellung von alter und neuer WFB an, in der die Änderungen markiert und kommentiert sind. Sie finden diese Synopse unter folgendem Link: https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/media/document/file/WFBSynopse2020-2021.pdf

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